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深化结构调整 去房地产库存

□ 李洪林
http://www.yunnan.cn  发布时间:2016-04-01 15:25:50 星期五  来源:      
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2015年底召开的中央经济工作会议认为,2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,其中重点要抓好的一项重要任务,就是化解房地产库存。云南省昆明市的房地产行业在经济增长中发挥了重要的作用。但近年来,房地产市场增速减缓,结构性矛盾日益显露。要稳定2016年的经济增长,需要认真领会中央经济工作会议精神,高度重视化解房地产库存问题。

制约房地产市场健康发展的问题

房地产市场供应结构失衡。房地产产品中商务室、车位物业供应结构失衡。自2009年初至2015年9月,昆明市各类物业累积未售面积达1993万平方米。由于昆明市在前几年规划方案审批中,固定商住配比过高(曾达30%),且商业用地供应量过高,近5年商办用地(不包含住宅兼商业用地)规模平均占全市土地供应规模的27%,导致未售面积物业结构不合理,商业产品供大于求,去化周期长,销售压力大。在住宅类产品中,90平方米以内的产品今后销售将最为困难。截至2015年9月,90平方米以内的住宅产品占住宅存量总数的30.9%,但其需求只占住宅产品总需求量的18.3%。90平方米~140平方米的住宅产品需求最为旺盛,其存量占住宅产品总存量的38.8%,需求占住宅产品总需求量的66.3%。140平方米~200平方米以上的产品需求骤减,其存量占住宅产品总存量的20.6%,需求占住宅产品总需求量的15.2%。200平方米以上的高端住宅需求量最少,其存量占住宅产品总存量的9.7%,需求占住宅产品总需求量的0.2%。区域供给中存在不均衡问题。根据消费者反馈,已经在五华区置业的消费者占比达到29%,官渡区达到30%,盘龙区达14%,西山区达12%,呈贡区达14%。根据2012年~2015年各区批售住宅套数计算,五华区占供应中的19%,西山区占18%,盘龙区占21%,官渡区占26%,呈贡区占17%。其中,西山区、盘龙区和呈贡区均表现出不同程度的供应结构过剩。

开发效率低,资源配置失衡。土地供应结构失衡,城中村和定向供地比例偏高。截至2015年9月,昆明市公开供地仅占土地供应总量的5.2%,但定向供地比例高达48.1%,城中村供地比例高达46.7%。过高的定向供地影响房价稳定,而且城中村项目多采用一二级联动,导致项目的开发难以把控,优质土地资源被浪费。与全国其他重点城市相比,成都的公开供地比例约为90%~95%,定向供地比例仅为5%~10%。北京公开供地比例也高达85%~90%,定向供地比例仅为10%~15%。房地产开发商的整合度低。2013年和2014年,昆明市行业前10开发商的住宅产品销售额占当地住宅产品销售总额的42%和34.8%。截至2015年9月,昆明市行业前10开发商的住宅产品销售额仅占当地住宅产品销售总额的31.7%,而同期成都行业前10开发商的住宅产品销售额比例为52%,北京行业前10开发商的住宅产品销售额比例为64%。当前,昆明市房地产市场的领军企业,仍然以本地非上市企业为主。昆明市行业前10开发商中,上市企业的住宅产品销售额比例也大幅度低于成都和北京的水平。2014年昆明市行业前10开发商中上市企业的住宅产品销售额比例仅为12%,而同期成都行业前10开发商中上市企业的住宅产品销售额比例高达93%,北京此比例高达92.8%。昆明相对低效的市场机制限制了大型房地产开发商在区域的发展。昆明当地的领先房地产企业中,形成稳定持续的竞争优势的企业较少。

人口导入能力不足,城市人口增长缓慢。昆明市常住人口在2014年达到663万人,较2013年的657万人仅增加6万人,年均复合增长率低于1%,作为云南省会尚未能在区域内形成较强的人口吸引能力。其问题主要来自于两方面:一方面是产业水平尚未在区域内形成显著优势,另一方面是由于产业结构与区域劳动力供应结构没有紧密结合,人口汇聚缓慢影响了城市地产市场的规模成长。

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责任编辑:苏宇箫

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